Decreto blocca cessioni dei crediti

Dal Decreto Aiuti-quater al Decreto blocca cessioni sono state apportate molte modifiche al superbonus ed alla cessione del credito che hanno lasciato alcuni dubbi!

Tra i numerosi interventi normativi in tema di Superbonus 110% e cessione del credito, alcuni hanno lasciato più di un dubbio applicativo, soprattutto quando il soggetto beneficiario della detrazione risulta essere un "condominio".

In tutti i casi, il Decreto Aiuti-quater prevede che la data della delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori dovrà essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea.

Allo stesso modo, il blocco della cessione del credito non si applica agli interventi effettuati dai condomini per i quali entro il 16 febbraio:

• risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori;
• risulti presentata la CILAS.

In questo caso la norma non aggiunge nulla sulla delibera assembleare.

Tale intervento normativo è riuscito a ingenerare molteplici dubbi e criticità interpretative anche su un tema tradizionale del diritto civile e della proprietà, quale quello del contenuto delle delibere dell’assemblea dei condòmini; delibere condominiali che, negli anni, non hanno destato grandi dibattiti interpretativi tra i giuristi e in giurisprudenza.

Essenziale è, dunque, riflettere sul contenuto della delibera dell’assemblea dei condòmini e i poteri di attestazione attribuiti all’amministratore del condominio o al presidente dell’assemblea dei condòmini.

Il verbale dal quale risulti la volontà dell’assemblea, in quanto manifesta la volontà del condominio e dei singoli condòmini partecipanti, può essere qualificato come scrittura privata, in quanto prevede l’assunzione di particolari obbligazioni, e come documento probatorio, in quanto testimonia le dichiarazioni e le attività svolte dall'assemblea.

Come prevede l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

La disposizione qui in esame, tuttavia, consente di avvalersi della detrazione pari al 110% in presenza di una delibera assembleare dal contenuto specifico, ovvero di “approvazione” dell’esecuzione dei lavori.

La locuzione adottata dal legislatore sembra suggerire non una semplice delibera assembleare dal contenuto generale, una manifestazione di interesse dell’assemblea, esplorativa o programmatica, che affidi ad un tecnico il compito di compiere le indagini preliminari per l’accesso al Superbonus, ma è richiesta una delibera che approvi l’esecuzione di detti lavori. Lavori che, quindi, devono essere individuati e specificati nell’an e nel quantum.

Vale la pena richiamare la posizione assunta dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l'insorgenza del debito di contribuzione l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cassazione, 10/9/2020 n. 18793; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889 Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517).

Del resto, sembra proprio essere questa l’intenzione del legislatore atteso che la comunicazione inizio lavori asseverata CILAS (al più tardi al 31 dicembre 2022) presuppone che i lavori siano stati individuati, sia stata scelta l’impresa e stipulato l’accordo con quest’ultima.

Pertanto, la disposizione richiede l'approvazione di una delibera all'interno della quale siano approvati contratti, computi, progetti e capitolati di cui si da mandato all'amministratore di firmare. E' una delibera non ancora vincolante (almeno fino alla firma dei contratti) ma che rappresenta l'ultimo tassello prima della progettazione, presentazione della CILA ed esecuzione dei lavori.

Si ritiene, quindi, che alla convocazione dell’assemblea vada allegato quantomeno il parere di fattibilità.

La volontà dell’assemblea dovrà esprimersi con riguardo al progetto da eseguire, il costo, l’indicazione dei professionisti (direttore dei lavori e tecnico asseveratore), la ditta esecutrice e il contratto di appalto da sottoscrivere.

Se questo è il contenuto della delibera di esecuzione dei lavori è intuitivo che alla stessa delibera andrà allegato il progetto, il computo metrico nonché la bozza del contratto di appalto che l’amministratore dovrà sottoscrivere con la ditta esecutrice dei lavori.

Soltanto sulla scorta di tali documenti, del resto, potrà presentarsi la CILA.

Ai fini della fruizione dell’agevolazione il verbale deve avere data certa, certezza attribuita ad una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’art. 47 del testo unico di cui al DPR 445/2000; l’amministratore o il presidente che attestino la falsa dichiarazione incorrerebbero nelle conseguenze penali di cui all’art. 76 DPR 445/2000 e 483 c.p..

Orbene, attribuire il potere di attestazione all’Amministratore ovvero al Presidente dell’assemblea (nei condomini con meno di otto condomini) ha suscitato più di una perplessità.

In primo luogo, l’amministratore è un soggetto estraneo all’assemblea dei condòmini che, eccezion fatta per gli obblighi di convocazione e di rendiconto, non è tenuto a partecipare all’assemblea.

Il potere di attribuzione di data certa alla delibera in questione costituisce una novità nei compiti dell’amministratore, attribuendogli una responsabilità che si affianca a quella penale derivante dalla falsa attestazione.

Negli edifici con meno di otto condòmini, senza amministratore, il potere di attestazione è conferito al presidente.

Del ruolo del presidente dell’assemblea condominiale invero, si trova traccia soltanto all’art. 66 delle disposizione di attuazione del c.c., che attribuisce il potere di sottoscrivere il verbale dell’assemblea svolta in videoconferenza.

La disposizione del decreto aiuti quater, invero, nell’attribuire al presidente il potere di attribuzione di data certa ex art. 47 DPR 445/2000 conferisce ad un soggetto occasionalmente incaricato dall’assemblea a fungere da presidente, magari per la sua anzianità, una responsabilità civile (oltre che penale in caso di falsa attestazione) che dovrebbe essere adeguatamente rappresentata prima di procedere al conferimento dell’incarico.

Dcreto Aiuti Quater

Resta confermata fino al 31 dicembre 2022 la percentuale di detrazione del 110% per gli interventi sugli immobili condominiali, mentre nel 2023 si passerà al 90%. Mantiene invece il 110% fino a fine 2023 chi entro il 25 novembre 2022 presenta una CILA, purché entro la data antecedente (quindi, entro il 24) approvi in assemblea la delibera relativa ai lavori. Per le abitazioni unifamiliari, invece, slitta al 31 marzo 2023 la possibilità di fruire del 110% purché siano stati completati lavori per almeno il 30% entro il 30 settembre 2022, mentre nel 2023 si applica la percentuale del 90% ma nel rispetto di alcuni requisiti anche reddituali. Sono alcune delle tante novità in materia di superbonus introdotte dal decreto Aiuti quater.

Con il decreto Aiuti quater (D.L. n. 176/2022) si assiste all’ennesimo ritocco alla disciplina del superbonus contenuta nell’art. 119, D.L. n. 34/2020.

L’intento è quello di razionalizzare una agevolazione che diventa sempre più insostenibile per le casse erariali.

Ma, purtroppo, la norma, anche a causa delle innumerevoli modifiche che si sono succedute fin dall’indomani della sua emanazione, risulta di difficile applicazione e incappare in qualche errore è davvero molto facile.

Le novità introdotte con il decreto D.L. n. 176/2022 cercano, innanzitutto, di ridurre la percentuale di detrazione, portandola al 90% nel 2023 per i condomini e le persone fisiche con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate.

Nella versione ante modifiche, la norma, invece, prevedeva la percentuale del 110% per tutto il 2023, salvo poi ridursi gradualmente (e ciò è confermato) fino ad arrivare al 65% nel 2025.

Resta confermata la percentuale del 110% per chi ha la CILA con data al 25 novembre 2022.

Importanti modifiche sono previste anche per gli interventi sulle unità unifamiliari.

A parte l’estensione al 31 marzo 2023 del termine ultimo per completare i lavori che, entro il 30 settembre 2022 sono stati effettuati per almeno il 30%, anche per il 2023 è possibile fruire della detrazione, seppure in misura ridotta pari al 90%, per le abitazioni di proprietà e in presenza di alcuni limiti reddituali del nucleo familiare.

Ma le novità non finiscono qui.

Il decreto, innanzitutto, interviene sulla prima parte del comma 8-bis dell’art. 119.

Si tratta degli interventi effettuati:

- dai Condomini;

- dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche e dalle ONLUS, APS e OdV, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione.

Per questi interventi, la detrazione viene così riformulata:

- 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;

- 90% per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023 (prima delle modifiche la percentuale era del 110% anche per il 2023);

- 70% per quelle sostenute nell'anno 2024;

- 65% per quelle sostenute nell'anno 2025.

Attenzione: la percentuale della detrazione resta al 110% anche per il 2023 per:

1) gli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e, in caso di interventi su edifici condominiali, con l'ulteriore condizione che la delibera assembleare che abbia approvato l'esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022;

b) gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla medesima data del 25 novembre 2022, risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo.

Abitazioni unifamiliari

Slitta dal 31 dicembre 2022 al 31 marzo 2023 (in precedenza era 31 dicembre 2022) il termine ultimo per completare i lavori agevolabili al 110% relati agli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati.

Una novità assoluta, poi, si registra per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche.

In tal caso, la detrazione spetta nella misura del 90% anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che:

- il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare;

- la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale;

- il contribuente abbia un reddito di riferimento, non superiore a 15.000 euro.

Per il calcolo di tale reddito di riferimento occorre sommare i redditi complessivi, dell’anno precedente quello in cui si sostiene la spesa, del richiedente e, se presenti nel nucleo familiare, del coniuge (o convivente o unito civilmente) e dei familiari fiscalmente a carico.

L’importo così ottenuto va diviso per un coefficiente che è pari a 1 se c’è solo il richiedente.

Se c’è anche il coniuge/convivente/unito civilmente, al coefficiente si aggiunge 1; se c’è un familiare a carico si aggiunge 0,5; con due familiari si aggiunge 1; con tre o più familiari si aggiunge 2.

Lavori di ricostruzione nel cratere sismico e interventi da parte di ONLUS

La percentuale del 110% viene confermata fino al 2025 a determinate condizioni:

- per la ricostruzione delle abitazioni che ricadono all’interno del cratere sismico;

- per gli interventi realizzati dalle ONLUS sulle strutture sociosanitarie.

Compensazione del credito

In merito alla possibilità, prevista dall’art. 121, D.L. n. 34/2020, di optare per la compensazione del credito o per lo sconto in fattura, viene previsto che:

- per gli interventi rientranti nel superbonus, i crediti d’imposta corrispondenti alla cessione del credito o allo sconto in fattura relativi a comunicazioni inviate all’Agenzia delle entrate entro il 31 ottobre 2022 e non ancora utilizzati, possono essere fruiti in 10 rate annuali di pari importo, in luogo dell'originaria rateazione prevista per i crediti, previo invio di una comunicazione all'Agenzia delle entrate da parte del fornitore o del cessionario;

- la quota di credito d'imposta non utilizzata nell'anno non può essere usufruita negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso.

MITE: FIRMATO IL DECRETO CHE STABILISCE NUOVI LIMITI E ORARI PER I RISCALDAMENTI

Il Ministro della Transizione Ecologica, Roberto Cingolani, ha firmato il Decreto che definisce i nuovi limiti temporali di esercizio degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale e la riduzione di un grado dei valori massimi delle temperature degli ambienti riscaldati, da applicare per la prossima stagione invernale come previsto dal Piano di riduzione dei consumi di gas naturale.

Sintesi Articolo 1 (Speciali modalità di funzionamento degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale nella stagione invernale 2022-2023):

Si dispone che, durante il periodo di funzionamento nella stagione invernale 2022-2023, i limiti temporali di esercizio degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale sono ridotti di 15 giorni per quanto attiene il periodo di accensione e di 1 ora per quanto attiene la durata giornaliera di accensione. Nel dettaglio, il periodo di funzionamento è attuato posticipando di 8 giorni la data di inizio e anticipando di 7 giorni la data di fine esercizio, in relazione alle date previste per le diverse zone climatiche. Inoltre, l’esercizio degli impianti termici è consentito con i seguenti limiti:

• Zona A: ore 5 giornaliere dal 8 dicembre al 7 marzo;

• Zona B: ore 7 giornaliere dal 8 dicembre al 23 marzo;

• Zona C: ore 9 giornaliere dal 22 novembre al 23 marzo;

• Zona D: ore 11 giornaliere dal 8 novembre al 7 aprile;

• Zona E (Bologna): ore 13 giornaliere dal 22 ottobre al 7 aprile;

• Zona F: nessuna limitazione.

Tali disposizioni sopra riportate non si applicano:

• agli edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili ivi compresi quelli adibiti a ricovero o cura di minori o anziani, nonché alle strutture protette per l’assistenza ed il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici;

• alle sedi delle rappresentanze diplomatiche e di organizzazioni internazionali, che non siano ubicate in stabili condominiali;

• agli edifici adibiti a scuole materne e asili nido; • agli edifici adibiti a piscine, saune e assimilabili;

• agli edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili, nei casi in cui ostino esigenze tecnologiche o di produzione.

Le limitazioni relative alla sola durata giornaliera di attivazione non si applicano nei seguenti casi:

• edifici adibiti a uffici e assimilabili, nonché edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili, limitatamente alle parti adibite a servizi senza interruzione giornaliera delle attività;

• impianti termici al servizio di uno o più edifici dotati di circuito primario, per la produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari, nonché al fine di mantenere la temperatura dell’acqua nel circuito primario al valore necessario a garantire il funzionamento dei circuiti secondari nei tempi previsti;

• impianti termici al servizio di più unità immobiliari residenziali e assimilate dotati di gruppo termoregolatore pilotato da una sonda di rilevamento della temperatura esterna con programmatore che consenta la regolazione almeno su due livelli della temperatura ambiente nell’arco delle 24 ore;

• edifici pubblici e privati che rispettino gli obblighi di utilizzo di impianti a fonti rinnovabili e che pertanto siano dotati di impianti alimentati prevalentemente a energie rinnovabili.

Al di fuori dei periodi di riduzione dell’accensione, in presenza di situazioni climatiche particolarmente severe, le autorità comunali, con proprio provvedimento motivato, possono autorizzare l’accensione degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale prevedendo comunque una durata giornaliera non superiore alla metà di quella consentita in via ordinaria. Si prevede altresì che, durante il periodo di funzionamento nella stagione invernale 2022-2023 degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale, i valori di temperatura dell’aria sono ridotti di 1°C (i valori di riferimento erano 18 gradi – con 2 di tolleranza – per le attività industriali e artigianali e 20 gradi – sempre con 2 di tolleranza – per gli altri edifici. Si scende quindi a 17 e 19 gradi).

Tale riduzione non si applica per ospedali, cliniche, casi di cura, piscine, saune, edifici adibiti ad attività industriali o artigianali e per edifici pubblici/privati che rispettino gli obblighi di utilizzo di impianti a fonti rinnovabili.

Ora l’esecuzione dei lavori per i quali è possibile accedere alle agevolazioni fiscali quali superbonus 110, ecobonus, bonus ristrutturazione ed altri se di importo superiore a 516.000 euro, dovrà essere affidata esclusivamente ad imprese in possesso dell’attestazione SOA. Tale importante novità è contenuta nella Legge di conversione 20 maggio 2022, n. 51 del decreto n° 21 del 2022, cosiddetto decreto Ucraina-bis.

 

La misura entra in vigore con degli step ben precisi che permetteranno alle imprese ed ai contribuenti, di adeguarsi all’importante novità.

Dunque, dopo le novità circa la congruità dei costi della manodopera, i nuovi prezzari del Ministero della Transizione ecologia, arriva un’altra importante stretta sui bonus edilizi.

Che cos'è l'attestazione SOA e come funziona

Il codice dei contratti pubblici prevede la cosiddetta attestazione SOA (articolo 84 del codice dei contratti pubblici, Decreto legislativo n° 50 del 2016).

Si tratta di una certificazione necessaria per partecipare a gare d’appalto per l’esecuzione di appalti pubblici. L’attestato SOA è rilasciato da apposite Società organismi di attestazione.

Con tale attestazione  le imprese che eseguono i lavori pubblici, di importo pari o superiore a 150.000 euro, provano il possesso:

1.     dei requisiti di idoneità professionale;

2.     la capacità economica e finanziaria;

3.     nonchè le capacità tecniche e professionali necessarie per eseguire i lavori.

 

Superbonus 110 e altri bonus edilizi con attestazione SOA: le nuove regole fino al 30 giugno 2023

A  decorrere dal 1° gennaio 2023 e fino al 30 giugno 2023, l’esecuzione dei lavori di importo superiore a 516.000 euro, per i quali il contribuente intende beneficiare  agevolazioni fiscali quali superbonus, ecobonus, bonus ristrutturazione, ecc, dovrà essere affidata alternativamente:

1.     ad imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, della occorrente attestazione SOA;

2.     ad imprese che, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, documentano al committente ovvero all’impresa subappaltante l’avvenuta sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio dell’attestazione SOA.

Quanto appena detto vale da gennaio 2023 fino al 30 giugno dello stesso anno.

Ad ogni modo, sul punto 2, la detrazione relativa alle spese sostenute a decorrere dal 1° luglio 2023 e’ condizionata dell’avvenuto rilascio dell’attestazione SOA all’impresa esecutrice.

Dal 1° luglio 2023, le condizioni per accedere alle detrazioni, anche in sconto in fattura o cessione del credito, diventano ancora più stringenti.

 

Dal 1 luglio del 2023 si cambia ancora

Dal 1° luglio 2023 viene meno la suddetta distinzione. Le agevolazioni fiscali sui lavori di importo superiore a 516.000 euro, sarà condizionata dell’avvenuto rilascio dell’attestazione SOA alle imprese: appaltanti o subappaltanti.

 

Regole transitorie

Il decreto Ucraina bis prevede delle disposizioni di coordinamento per i lavori già in essere.

Infatti, le novità non si applicheranno  ai lavori in corso di esecuzione alla data del 21 maggio 2022; data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto Ucraina bis. La stessa indicazione  vale per i contratti di appalto o di subappalto aventi data certa (art.2704 codice civile) anteriore alla stessa data del 21 maggio.

 

Purtroppo dopo le novità circa la congruità dei costi della manodopera (decreto anti frode del novembre 2021), i nuovi prezzari del Ministero della Transizione ecologia, arriva un’altra importante stretta sui bonus edilizi. Di certo, si tratta di una novità importante, anche se il limite di 516.000 euro interesserà soprattutto i lavori condominiali. Infatti, per gli  interventi su immobili condominiali il limite è facilmente raggiungibile.

Dicesi Bonus facciate l’agevolazione fiscale, tutt'ora in vigore, spettante per interventi di manutenzione sulla facciata di un edificio.

Le maglie del Superbonus si allargano sempre di più.

Decreto Semplificazioni 2021, le novità sul superbonus del 110%

Il decreto Semplificazioni 2021 mette il turbo ai cantieri per i lavori rientranti nel superbonus del 110 per cento, con il fine di favorire l’efficientamento energetico degli edifici e rendere pienamente operativa un’agevolazione rimasta al palo per le complicazioni burocratiche.

Basterà la CILA per l’avvio dei lavori, al pari di quanto previsto per la generalità dei lavori edilizi detraibili.

Ad illustrare le novità, in attesa del testo ufficiale del decreto Semplificazioni approvato il 28 maggio 2021 è il Sole24Ore.

Vediamo punto per punto cosa cambia per chi intende accedere al superbonus del 110 per cento.

Modificando quanto previsto dal comma 13-ter dell’articolo 119 del decreto Rilancio, i lavori rientranti nel superbonus del 110 per cento vengono considerati come opere di manutenzione straordinaria, per il cui avvio basterà la comunicazione di inizio lavori asseverata, la CILA per l’appunto, ad eccezione dei lavori di demolizione e ricostruzione.

La CILA relativa al superbonus del 110 per cento per i lavori su edifici costruiti dopo il 1° settembre 1967 dovrà contenere gli estremi del titolo abitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o del provvedimento di legittimazione.

Cosa cambia? In sostanza, non sarà più necessaria la doppia conformità, ossia l’attestazione di stato legittimo.

La CILA e i dati ivi indicati determinano inoltre i casi di decadenza dal superbonus del 110 per cento. Decade dall’agevolazione chi non la presenta, chi effettua interventi difformi rispetto a quanto indicato o chi dichiara informazioni non corrispondenti al vero.

In merito invece ai soggetti che potranno accedere al superbonus del 110 per cento, il decreto Semplificazioni non prevede l’estensione agli alberghi, come inizialmente annunciato. Potranno beneficiare dell’agevolazione le caserme, le case di cura, gli ospedali e gli ospizi.